А. В. Афонина

Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Автор: Афонина Алла Владимировна – юрист строительной компании

Список условных сокращений

Гражданский кодекс Российской Федерации – ГК РФ

Градостроительный кодекс Российской Федерации – ГСК РФ

Жилищный кодекс Российской Федерации – ЖК РФ

Жилищный кодекс РСФСР – ЖК РСФСР

Закон Российской Федерации – Закон РФ

Земельный кодекс Российской Федерации – ЗК РФ

Кодекс РФ об административных правонарушениях – КоАП РФ

Конституция Российской Федерации – Конституция РФ

Федеральное Собрание Российской Федерации – ФС РФ

Федеральный закон – ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – ФЗ «О государственной регистрации…»

ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – ФЗ «Об ипотеке»

Верховный Суд РФ – ВС РФ

Президент Российской Федерации – Президент РФ

Правительство Российской Федерации – Правительство РФ

Собрание законодательства Российской Федерации – СЗ РФ

Центральный банк Российской Федерации – ЦБ РФ

глава – гл.

пункт – (ы)п.

статья – (и)ст.

часть – ч.

Введение

Для того чтобы понять всю важность происходящих в настоящее время изменений, затрагивающих такую существенную отрасль права, как жилищное, а также рассмотреть вопросы приобретения, распоряжения недвижимостью, (в частности, жилыми помещениями) и проблемы обеспечения населения страны жильем, необходимо сначала остановиться на некоторых общих вопросах, связанных с трансформацией правового обеспечения.

Процессы, происходящие в стране за период, начиная с конца 2004 г., вызвали серьезные подвижки в рассмотрении ряда проблем жилищной сферы.

Концепция жилищных правоотношений была сформирована после принятия ряда нормативных документов, в корне изменивших правовое регулирование в жилищной сфере. Происходящее сейчас реформирование жилищного законодательства обозначило существенные вопросы регулирования этой отрасли экономики.

До декабря 2004 г. действующее на тот момент жилищное законодательство было фактически сформировано в 1984 г. с утверждением Жилищного Кодекса РСФСР (далее по тесту – ЖК РСФСР) с учетом внесенных в него поправок и принятием на его основе законов и подзаконных актов. Именно они стали отправной точкой для принятия новых нормативных актов. Их устаревшие положения, не соответствовавшие сейчас требованиям времени и сформировавшейся в настоящий момент в стране правовой, экономической и политической ситуации, явились причиной реформирования жилищного законодательства. Этот процесс должен был стать длительным, так как было необходимо не просто изменить или внести соответствующие поправки в тот или иной документ. В результате предпринятых действий должна была сложиться иная структура жилищного законодательства.

Поэтому, когда 10 июня 2004 г. Государственная Дума Федерального Собрания РФ приняла в первом чтении пакет из 27 законопроектов – проекты нового Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ), законов о внесении необходимых изменений в Гражданский, Налоговый, Бюджетный кодексы, в Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации…») и другие нормативные правовые акты, он содержал только основные направления реформы жилищного законодательства. Названные документы в целом были направлены на формирование рынка доступного жилья.

То есть в конце 2004 г. законодатель принял пакет законов, в котором значительную долю составили жилищные акты, во многом существенно изменяющие правоотношения в данной сфере.

При принятии указанного пакета нормативных актов предполагалось, что он повлечет введение принципиально нового подхода к регулированию базовых правоотношений в жилищной сфере, а также в сфере строительства. Новый ЖК РФ был введен в действие с 1 марта 2005 г. в соответствии с ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». С этого же дня утратили силу ЖК РСФСР, Законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.

Таким образом, в результате этих действий была отменена часть нормативных документов, законов, подзаконных актов, регулировавших правоотношения в сфере жилья. Другие нормативные правовые акты, регулировавшие правоотношения в жилищной сфере до вступления в действие нового ЖК РФ, подлежат применению до приведения их в соответствие с новым ЖК РФ, а пока применяются в части, ему не противоречащей. К ранее возникшим жилищным отношениям ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Глава 1. Основные направления развития жилищного законодательства

1. Новеллы жилищного законодательства

Действующий в настоящее время ЖК РФ и принимаемые в соответствии с ним подзаконные акты представляют собой новые, основополагающие нормативные документы, формирующие единый, цельный подход законодателя к регулированию жилищных вопросов.

Важно отметить, что и ЖК РФ, и ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» внесли значительные изменения как в сферу создания недвижимости, в область регулирования отношений в строительстве, так и в жилищные правоотношения.

ЖК РФ в ст. 15 определил объекты жилищных прав – ими являются жилые помещения (изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилое помещение предназначено для проживания граждан (как и по прежнему ЖК РСФСР). Но теперь допускается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданам, проживающим в нем на законных основаниях при условии:

– соблюдения прав и законных интересов проживающих вместе с ними лиц и соседей;

– соблюдения противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических требований к жилым помещениям.

К жилым помещениям отнесены:

а) жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);

б) квартира, часть квартиры (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении);

в) комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации…», ЖК РФ.

Участниками жилищных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане, юридические лица. Жилищное законодательство регулирует их отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесены изменения. После вступления их в действие она гласит: «Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения». Данная норма с 1 января 2007 г. также признана утратившей силу. То есть если граждане получили квартиру по договору социального найма до 1 марта 2005 г., и она не относится ни к одной из перечисленных категорий, указанные лица право на приватизацию ее имеют. Но при этом нужно учесть сроки, в которые допускается проведение приватизации – до 1 января 2007 г.