Марина Петровна Бойкова, Анна Юрьевна Бухарева, Елена Владимировна Анохина

Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение

Введение

Строительство как отрасль экономики подразумевает и строительство новых объектов, и восстановление уже существующих, путем их текущего и капитального ремонта, а также работ по реконструкции.

Без строительства новых административных, производственных, жилых зданий и реконструкции уже имеющихся сейчас сложно представить жизнь любого населенного пункта вне зависимости от его масштаба.

Вполне естественно, что по этой причине строительная деятельность является областью, которая достаточно сильно интересует органы власти различного уровня. При этом они занимаются как общим регулированием и установлением «правил игры» на строительном рынке для частных инвесторов и других коммерческих организаций и физических лиц – субъектов инвестиционной деятельности, так и в той или иной форме принимают участие в реализации инвестиционных проектов.

При этом в процессе строительной деятельности возникает множество сложных проблем. Процесс строительства затрагивает не только непосредственно технологии выполнения строительно-монтажных работ, но и земельные правоотношения, взаимодействия органов власти и хозяйствующих субъектов, гражданско-правовые отношения между юридическими и физическими лицами, резидентами и нерезидентами.

Прежде чем непосредственно начать работы по строительству объекта, необходимо пройти множество стадий предварительной подготовки, включая составление инвестиционного проекта и бизнес-плана, поиск инвесторов и отбор организаций, способных воплотить проект в жизнь, разработку технического проекта, исследование возможности и формы осуществления инвестиций в объект, а также самого строительства и другие.

Поэтому процесс инвестиционной деятельности и строительства является наиболее сложным в ряду различных направлений хозяйственной деятельности, как в части документального оформления, так и с точки зрения бухгалтерского и налогового учета совершаемых его участниками операций.

В этой области существует множество нормативных документов, изданных на уровне федерального, регионального и местного законодательства. Причем многие из документов не являются обязательными к применению, а только рекомендованы для использования. В этой книге мы хотим помочь разобраться в их многообразии и порядке применения специалистам, интересы которых тем или иным образом связаны с процессом строительства и направлены на упорядочение учета и документального отражения возникающих при этом хозяйственных операций.

1. Инвестиционно-строительная деятельность

1.1. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве

Правовое регулирование инвестиционной деятельности в России осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Федеральный закон № 39-ФЗ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). Также в настоящее время продолжает действовать Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ.

Правовое регулирование иностранных инвестиций осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 160-ФЗ).

Действие Федерального закона № 39-ФЗ распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Об этом сказано в статье 2 указанного Закона.

Федеральный закон № 214 ФЗ регулирует:

› только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Инвестиции иного имущества, в том числе имущественных прав, и иных прав, имеющих денежную оценку, не являются предметом регулирования указанного закона;

› организацию строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Так как привлечение денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости является инвестиционной деятельностью, при инвестировании строительства объектов, которые Федеральным законом № 214-ФЗ именуются как «иные объекты недвижимости», в части, не противоречащей Федеральному закону № 214-ФЗ, применяется Федеральный закон № 39-ФЗ.

Таким образом, при регулировании отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, необходимо применять положения Федерального закона № 214-ФЗ.

1.2. Субъекты инвестиционной деятельности

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Перечень субъектов инвестиционной деятельности является открытым.

Субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица, а также объединения юридических лиц, созданные по договору простого товарищества (совместной деятельности) и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные инвесторы.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними (п. 6 ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ).

Инвесторы осуществляют капитальное строительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Главная функция инвестора – финансирование строительства. Инвестор является главным участником инвестиционных отношений: он определяет направления вложения инвестиций, принимает решение о формах инвестирования, на основе конкурса или иных началах привлекает заказчиков и подрядчиков. Только инвестор имеет право распоряжаться созданными в результате инвестирования объектами.

Иностранный инвестор – это иностранное юридическое лицо, гражданская правоспособность которого определяется в соответствии с законодательством государства, в котором оно учреждено, которое вправе, в соответствии с законодательством государства, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации. Также это может быть иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом (например, объединения лиц на основе договора о совместной деятельности); иностранный гражданин, гражданская правоспособность и дееспособность которого определяется в соответствии с законодательством его гражданства и который вправе в соответствии с законодательством указанного государства осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; международная организация, которая вправе, в соответствии с международным договором Российской Федерации, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; иностранные государства в соответствии с порядком, определяемым федеральными законами.

Заказчики – уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть и сами инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями, которые перечисляет ему инвестор, на период и в пределах полномочий, определенных договором (контрактом).

Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» выделяет такие понятия, как «государственный заказчик» и «муниципальный заказчик». Государственными заказчиками и муниципальными заказчиками являются органы государственной власти Российской Федерации или органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. А также уполномоченные указанными органами государственной власти или органами местного самоуправления на размещение заказов получатели бюджетных средств при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств.

Застройщики – организации, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролируют его ход и организуют бухгалтерский учет производимых затрат. Функции заказчика и застройщика могут быть совмещены.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ застройщики – юридические лица независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Подрядчики – физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указ